Imóveis envolvem valores altos e contratos longos, por isso a Reforma criou um regime diferenciado para o setor imobiliário e a construção civil. Entender as regras evita surpresas em obras e contratos que atravessam a transição.
Conteúdo informativo, baseado na EC 132/2023 e na LC 214/2025. As regras específicas do setor imobiliário ainda estão em regulamentação. Pontos em aberto estão marcados com. Não substitui orientação individualizada.
Por que o setor tem regime próprio
Operações imobiliárias têm características peculiares: ciclos longos, terreno como componente de custo, e venda parcelada em muitos meses. Aplicar a regra geral do IVA sem ajustes distorceria o setor. Por isso a LC 214/2025 prevê um regime diferenciado, com redução de alíquota para operações imobiliárias.
Venda e incorporação de imóveis
Incorporadoras e construtoras passam a recolher IBS e CBS sobre as operações, com a redução prevista para o setor e regras próprias de base de cálculo (considerando, por exemplo, o tratamento do terreno). Os percentuais exatos de redução e a base dependem de regulamentação.
Locação de imóveis
A locação também tem tratamento específico. Há previsão de redução e de regras conforme o tipo (residencial × comercial) e o perfil do locador (pessoa física × jurídica). Locadores que hoje não recolhem tributo sobre consumo precisam acompanhar como ficará a incidência.
Construção civil (obra e empreitada)
Para construtoras que executam obra e empreitada, vale a lógica de creditar os insumos (material, serviços) e recolher sobre o valor agregado, dentro do regime do setor. Empresas do Simples que executam obra devem atenção ao enquadramento (o Anexo IV tem regra própria de contribuição previdenciária).
Contratos longos: atenção redobrada
Como obras e vendas se estendem por anos, contratos assinados antes da transição podem ter a carga alterada ao longo do tempo. Vale revisar cláusulas de reajuste e de repasse tributário antes de 2027.
O que preparar
- Mapear as operações (venda, incorporação, locação, empreitada) e o regime aplicável.
- Revisar contratos longos quanto a repasse de tributo.
- Acompanhar a regulamentação dos percentuais de redução.
Atua com imóveis ou construção? A RRT analisa o regime aplicável e simula o impacto nos seus contratos.
Por que o imóvel não é um produto qualquer
Imóvel é caro, dura décadas e mistura terreno, obra e financiamento, não dá para tributá-lo como uma mercadoria de prateleira. Por isso a Reforma criou um regime diferenciado, com redução de alíquota para o setor imobiliário e regras próprias para venda, incorporação e locação.
Venda, incorporação e locação
A venda e a incorporação de imóveis seguem o regime específico, com redução. A locação também tem tratamento próprio, relevante para quem vive de renda de aluguel, seja pessoa física com vários imóveis, seja empresa imobiliária. Como cada situação tem uma regra, a recomendação é mapear o seu caso antes de projetar números.
Obra e empreitada
Na construção civil (obra e empreitada), entra a lógica de crédito sobre materiais e serviços tributados, o que pode aliviar parte da carga de quem compra muito insumo. O efeito final combina a redução do setor com esses créditos, e depende do tipo de contrato e do porte da obra.
Contratos longos: atenção redobrada
O setor trabalha com contratos que atravessam anos, e, portanto, atravessam a transição (2026-2033). Um contrato assinado hoje pode ser executado já sob regras novas. Revisar cláusulas de reajuste e de repasse de tributos nesses contratos é uma das ações mais importantes do setor agora.
Para construção e imóveis: regime próprio com redução, crédito sobre insumos e, o ponto crítico, contratos longos que cruzam a transição. Reveja os contratos antes que a transição os alcance.
A transição e os contratos em curso
O novo modelo se consolida até 2033, e 2026 é ano-teste, mas a construção sente antes, porque seus contratos atravessam justamente esse período. Um empreendimento iniciado agora será entregue sob regras já em transição. Por isso, o setor não tem o luxo de esperar: precisa revisar contratos e projeções desde já.
O que não muda no setor
A Reforma trata do consumo (CBS e IBS). O Imposto de Renda da incorporadora ou construtora, a CSLL e os encargos da folha (numerosa nas obras) seguem fora dela. Ao projetar a margem do empreendimento, separe o regime diferenciado do imóvel dos demais tributos, que mantêm suas regras.
Próximo passo
Reveja as cláusulas de reajuste e de repasse de tributos dos contratos longos, mapeie os créditos de insumos da obra e simule o regime específico do setor. Em construção e incorporação, a diferença entre planejar e ser pego pela transição é, literalmente, a margem do projeto.
Em síntese: o setor tem regime próprio, com redução de alíquota e crédito sobre insumos, mas convive com um risco específico, contratos longos que cruzam a transição até 2033. A ação mais urgente não é calcular alíquota: é revisar as cláusulas de reajuste e de repasse de tributos dos contratos em curso, para que a transição não coma a margem do empreendimento por descuido.